楼面价高了，房价一定涨吗？

一心想着赚钱赶上房价的步伐，可却未曾想到房价离自己越来越远，再回头看看往时努力过的步伐，欲做“房奴”却发现已错过了这个时代。

因此不得不感叹：现在这个世道，越是努力想办成一件事情，越是以失败而告终，就好像居高的房价，压得中资产阶级的人喘不过来气。

好了，说重点了：或许在生活中有很多人对“房价”都是非常熟悉的了，可是在拍地时常出现的“楼面价”，相信你就感到陌生了吧？那么，问题就来了：什么是楼面价呢？

一般来说，楼面价就是指土地总价格除以该土地的地上允许最大建筑面积。当每个土地在获得时，基本都有容积率规定，框定了该土地建筑的最大面积。楼面价表明了该项目在销售时，单位售价中所包含的土地成本。

那么“楼面价”的计算公式是什么呢？

楼面价＝土地总价÷规划建筑面积 ＝土地单价÷规划容积率

规划建筑面积＝土地面积×容积率

容积率=地上建筑总面积÷规划用地面积

下面小楼就用一个例子来说明下好了：

假设一个3000平米的小区土地价格600万，容积率为1.8的话，计算得出楼面价：

楼面价＝600万/（3000*1.8）＝1112元／平方米。

一般来说，房价是指建筑物连同其占用土地在特定时间段内房产的市场价值。即房价：土地价格＋建筑物价格，是房地产经济运行和资源配置最重要的调节机制。

另外，房价的价格定位由多种因素构成的。也就是由土地费用、建安工程费、税费及财务费用、净利润、管理费及开发费、公共配套设施费、所得税、销售费、前期工程费、基础设施费等10种因素构成的。

其中，土地费用作为最基本的构成因素，所占比例也是最大的。据推算，土地成本占房地产开发成本比例在40％左右。而楼面价表明了该项目在销售时，单位售价中所包含的土地成本。

这样一来就说明了，因为商品房的最终售价包括了楼面价，所以，开发商在拿地的时候支出的土地价格，就会作为商品房最终售价的参考标准之一。

对于“楼面价与房价有什么关系”的这个问题，有一个大概的测算公示：

保本房价=(楼面价 建安成本)/0.83

至于为什么是0.83，中间就涉及到其他几个因素等的换算，而且这个值只是一个估值，其中很多因素会根据不同的状况会变化的。

建安成本。据了解，目前一般为2500-3000元/平米，一般去中位数2700元/平米。日后精装修交付以后，还要视开发商的精装标准而上升成本。

财务成本。主要看开发商实力（大开发商资金成本低）、销售周期（销售周期越长，财务成本越高）。

管理、营销成本。主要看开发商的成本控制能力和项目营销投入情况。

但这仅仅只是“基本上”，有些开发商为了尽快回本，可能会根据自身、周边情况做出合理调整。也就是说，楼面价高的房价不一定高，这是需要根据具体情况而视的。